上海森焜企业管理有限公司与侨福商务咨询上海有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

浏览：作者：来源：时间：2023-09-15 分类：世新案例

上诉人上海森焜企业管理有限公司（以下简称森焜公司）因与被上诉人侨福商务咨询（上海）有限公司（以下简称侨福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初33059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人森焜公司的委托诉讼代理人穆道彦、被上诉人侨福公司的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

市第一中级人民

民事判决书

（2019）沪01民终1907号

上诉人（原审原告、反诉被告）：上海森焜企业管理有限，住所地上海市奉贤区星火开发区阳明路1号9幢6层1910室。

法定代表人：宋立华，董事长。

委托诉讼代理人：穆道彦，上海宇钧律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：侨福商务咨询（上海）有限公司，住所地上海市宝山区逸仙路3456弄24号201-B。

法定代表人：黄德华，执行董事。

委托诉讼代理人：，上海律师事务所律师。

上诉人上海森焜企业管理有限公司（以下简称森焜公司）因与被上诉人侨福商务咨询（上海）有限公司（以下简称侨福公司）房屋租赁纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初33059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人森焜公司的委托诉讼代理人穆道彦、被上诉人侨福公司的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

森焜公司上诉请求：撤销一审判决第四项至第六项，改判支持上诉人一审相应诉讼请求，驳回被上诉人要求上诉人支付2018年2月及3月的物业管理费人民币（以下同）69,079元和2017年12月至2018年3月期间电费745.28元的诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人就上海市浦东新区XX路XX号XX、XX室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），双方在租赁合同中约定租赁用途是医疗美容。上诉人承租系争房屋后，工商、医疗、卫生等证照都已办出，但由于系争房屋外的疏散通道被案外人Z公司（以下简称Z公司）占用导致无法通过消防审批，上诉人无法正常使用系争房屋。被上诉人收到消防部门的整改通知后未采取任何整改措施。上诉人遂于2018年1月8日委托律师向被上诉人发函，要求被上诉人在收到律师函后3日内清除疏散通道的阻碍，将系争房屋存在的消防安全隐患去除，但被上诉人仍未积极解决。上诉人只得于2018年1月29日向浦东新区公安消防支队举报反映，在没有进展的情况下于2018年2月5日再次向该支队投诉举报，直到上诉人于2018年3月15日发函解除租赁合同，消防疏散通道被占用的情况仍未得到解决，被上诉人存在违约，导致租赁目的无法实现，故上诉人有权解除双方的租赁合同，被上诉人应支付上诉人违约金，并赔偿上诉人所有损失。由于上诉人未实际使用系争房屋，故不同意承担2018年2月和3月的物业管理费、2017年12月至2018年3月的电费。

侨福公司辩称，上诉人签订租赁合同前多次到系争房屋查看，对大楼的情况非常清楚。疏散通道虽然被Z公司占用，但有两个出口，玻璃门可以开启，不影响消防通道的通行。被上诉人提供的系争房屋不存在瑕疵和缺陷。被上诉人收到整改通知后，没有拒绝整改。故上诉人不享有合同解除权。综上，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人虽然对一审判决不是很满意，但是服从一审判决。

森焜公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的租赁合同于2018年3月16日解除；2.判令侨福公司向森焜公司返还房屋租赁保证金937,000.62元；3.判令侨福公司向森焜公司返还2018年2月1日至2018年2月28日期间的租金312,333.54元；4.判令侨福公司向森焜公司返还物业管理费押金103,618.50元；5.判令侨福公司赔偿森焜公司所支付的2017年11月1日至2018年1月31日期间物业管理费103,618.50元；6.判令侨福公司赔偿森焜公司所支付的2017年11月的电费378.17元；7.判令侨福公司向森焜公司赔偿设计费198,000元；8.判令侨福公司向森焜公司支付违约金937,000.62元；9.案件受理费由侨福公司承担。

侨福公司向一审法院提出反诉请求：1.判令双方签订的租赁合同于2018年3月30日解除；2.判令森焜公司向侨福公司支付2017年11月-2018年1月及2018年3月的租金共计1,249,334.16元；3.判令森焜公司向侨福公司支付2017年12月至2018年3月期间的电费及滞纳金共计756.57元；4.判令森焜公司向侨福公司支付2018年2月至2018年3月物业管理费及滞纳金共计71,082.29元；5.判令森焜公司向侨福公司支付违约金1,874,001.24元；6.本案反诉费用由森焜公司承担。

一审法院认定事实：系争房屋为侨福公司所有。2017年10月19日，由侨福公司作为出租方（甲方）与森焜公司作为承租方（乙方）就系争房屋订立租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为933.50平方米；甲方知晓乙方租赁系争房屋用于医疗美容门诊部使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；房屋租赁期自2017年11月1日起至2024年1月31日止，从2017年11月1日至2018年（合同中误写成2017年）1月31日的期间为免租装修期，乙方在此期间仅承担支付物业费及相关费用的义务；甲方应于2017年11月1日前，向乙方交付系争房屋；租期内前三年（即2018年2月1日至2021年1月31日期间），该房屋每日每平米的租金为11元，月租金为312,333.54元，……；除首期租金外，乙方应于每月1日前向甲方支付当月租金；首期租金为一个月租金，共计312,333.54元，乙方于2017年11月1日之前向甲方支付；甲、乙方约定，房屋租赁保证金为3个月租金，租期内前三年，租赁保证金为937,000.62元……，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费用以及该大厦车位使用费由乙方承担，乙方应同时向甲方支付3个月的物业管理费押金，共计103,618.50元，租赁关系终止时，甲方收取的物业管理费押金除用以抵充本条约定由乙方承担的费用外，剩余部分应无息归还乙方；物业管理费押金与房屋租赁保证金及首期租金同时支付；乙方按物业管理公司出具的交费通知按时支付物业管理费和其它费用，自甲方交房之日起，物业管理费由乙方支付，乙方须应甲方的要求提供支付凭证的复印件给甲方（如发票或通知等）；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，……；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……（五）在签订本租赁合同后，乙方向相关行政主管部门申请审核相关行业行政审批过程中，如出现因房屋用途不予通过的行政审批决定（如：该房屋用途不能经营医疗美容门诊部业务的），乙方有权通知甲方解除本合同，双方互不承担违约责任（本条款在2017年11月1日后失效）；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；违约金和损失赔偿金的总额不超过在租赁期内甲方因出租该房屋而应收乙方的剩余应收租金部分，但发生（三）至（六）情况的除外；（一）甲方交付的该房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……（五）因乙方过错逾期不支付租金超过连续15天，经甲方书面催告后叁日内仍然拒不支付的；（六）一方违反本合同的条款并在收到另一方的书面通知后贰拾天内或在本合同其他规定期限（若有）内仍无法改正其行为或过错；另外在租赁合同十、违约责任约定：该房屋交付时存在缺陷的，乙方因此通知甲方，甲方应自交付之日起的七日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意免收该房屋修复期间的租金并变更有关租金条款；若自交付之日起三十天内该等缺陷虽经甲方修复仍无法消除该等缺陷，应视作甲方未能将房屋交付给乙方；……租赁期间，非本合同规定的情况下，乙方中途擅自退租的，应向甲方支付违约金，违约金为乙方月租金的6倍，并且乙方还应赔付甲方包括装修期内免掉的三个月租金等的各项合理的损失费用；在租赁期限内，在租赁该房屋使用过程中，因任何一方过错原因导致甲方被供电局、水务局、煤气公司及政府相关管理部门处罚（包括但不限于滞纳金、罚金、罚款、违约金），由造成过错的一方承担法律责任（包括经济赔偿责任）；造成经济损失的，任何一方有权要求造成过错一方予以全额赔偿；……。2017年10月31日，森焜公司与侨福公司就系争房屋办理了交付手续，双方各派工作人员签署了交付表。2017年11月1日，森焜公司向侨福公司支付房屋租赁保证金937,000.62元、物业管理费押金103,618.50元及一个月的房屋租金312,333.50元。2017年11月29日，森焜公司向上海XX物业管理有限公司（以下简称XX物业公司）支付2017年11月及2017年12月的物业管理费共计69,079元。2018年1月3日，森焜公司向XX物业公司支付2018年1月物业管理费及2017年11月电费，共计34,981.90元。上述款项的支付均有侨福公司或XX物业公司开具相应金额的上海增值税普通发票。

2017年11月底，森焜公司就发现的消防通道问题与侨福公司予以沟通。2018年1月8日，森焜公司向侨福公司发送律师函，表示由于系争房屋楼面存在消防通道被占用情形，森焜公司的规划因消防安全未能通过行政审批，导致森焜公司无法装潢使用系争房屋，要求侨福公司在收到律师函后3日内将系争房屋存在的消防安全隐患去除，并确保符合消防部门防火安全规定。侨福公司确认2018年1月9日收到该份律师函。2018年2月27日，侨福公司向森焜公司发送催款函，表示侨福公司尚未收到森焜公司2018年2月份房租，要求森焜公司在收到函件后1个工作日内将欠付的2018年2月份的房屋租金支付至侨福公司，逾期不予支付的，侨福公司将根据租赁合同追究包括解除合同在内的违约责任。森焜公司确认收到上述催款函，但当庭表示催款函中存在笔误，森焜公司已支付2018年2月份的租金。2018年3月15日，森焜公司向侨福公司发送关于解除租赁合同的通知，表示由于系争房屋楼面存在消防通道被违法占用的情形，导致森焜公司无法装潢使用系争房屋，根据双方签订的租赁合同，侨福公司已构成根本违约，现森焜公司通知侨福公司，双方的租赁合同自侨福公司收到本函件之日解除，并要求退还森焜公司已支付的租金及押金，依约支付违约金并承担森焜公司已付物业费、装修设计费及未能营业的预期利益等损失。侨福公司确认于2018年3月16日收到上述解除函。2018年3月30日，双方就系争房屋办理了交还手续，双方各派代表对系争房屋进行了验收并签署了交付表。

XX物业公司向侨福公司开具《上海市增值税专用发票》两张，显示由侨福公司支付了2018年2-4月的物业管理费、2017年12月至2018年3月期间的电费，侨福公司提出在上述费用中，由其代为森焜公司垫付2018年2、3月的物业管理费即69,079元、2017年电费金额196.56元、2018年1月电费为189.05元、2018年2月电费为204.06元、2018年3月份电费为155.61元，森焜公司对上述期间系争房屋发生的物业管理费及电费金额均不持异议；另外侨福公司表示上海市增值税专用发票中企业管理服务特约服务费2,014.58元系XX物业公司根据与侨福公司间的物业管理合同约定按照本金0.1%收取的滞纳金，侨福公司要求森焜公司支付电费滞纳金11.29元及物业费滞纳金2,003.29元，森焜公司对于滞纳金金额不持异议，但认为森焜公司没有使用房屋，不同意支付滞纳金。

森焜公司表示2017年10月，由森焜公司（甲方）与上海A有限公司(乙方)订立《设计合同》，约定甲方委托乙方进行CITI医美门诊部项目工程设计，按照300元每平米的标准收费，设计费为177,000元，优惠价设计费未含税总价为15万元，税收为6%，……。2017年12月5日，森焜公司（甲方）表示与上海B有限公司（乙方）订立《品牌形象设计合同书》，约定甲方委托乙方就上海C有限公司进行品牌形象设计，项目范围为标志设计、品牌形象设计、导视设计，项目设计费为4.8万元，……。森焜公司表示已通过两次转账方式向上海A有限公司支付设计费共计111,300元，向上海B有限公司转账支付19,200元。

一审法院另认定，2018年1月29日，上海市浦东新区公安消防支队就相关举报向被检查单位出具《责令立即改正通知书》，表示发现存在疏散通道被占用的消防安全违法行为，要求相关单位应当采取措施，确保消防安全。2018年2月5日，上海市浦东新区公安消防支队就2018-086举报，出具《责令立即改正通知书》，要求对内疏散通道被占用的违法行为采取措施。2018年2月6日，《浦东支队大队中队信访访件处理情况报告表》记载了登记编号为2018-086举报处理情况：市民来电反映浦东新区XX路XX号6楼消防通道占用，认为相关部门的答复要点与实际情况不符，市民没有收到任何处理结果，对结果非常不满，目前消防通道还是照样占用，安全隐患依然存在，要求管理部门尽快派人对消防通道被堵的行为进行整改。浦东支队对信访办回复的调查处理情况为：2018年2月5日，检查人员现场核查，经查，浦东新区XX路XX号6楼（XX集团）将内走道占用，存在占用疏散的违法行为，前期检查人员检查时针对将占用疏散的违法行为已经下发了责令改正通知书，物业管理单位已经联系到XX集团的负责人，该负责人表示年前找不到施工队，无法将走道上的隔墙拆除，年后将联系施工队，恢复内走道，目前内走道上用作疏散的安全门常开，确保人员疏散不受影响，对信访回复情况已电话告知举报人，举报人表示知晓。庭审中，双方确认交付的系争房屋由602室与605室组成，其间存有隔断，隔断根据承租人自行需求可以进行重新分割及隔断。上海市浦东新区XX路XX号XX室，由案外人Z公司承租。森焜公司表示Z公司将一段消防通道包入其承租的部位，并堆放了物品，致使其使用系争房屋时少了一个消防通道，其曾至相关机构窗口进行口头咨询，得知设计方案无法通过消防审查，但实际并未就设计方案交由相关部门办理审查手续。侨福公司确认系争房屋所在层面的一处消防通道被另一家承租方Z公司使用，但森焜公司可以通过改变设计方案获得消防审批通过，目前并没有任何证据显示森焜公司的设计不能通过消防审批的事实；另外侨福公司要求其他承租户腾出通道需要交涉的凭证及时间，森焜公司在过完年后即要求解除合同，并未给予出租方足够的时间予以解决该问题。

一审法院再认定，2017年12月4日上海市浦东新区卫生和计划生育委员会向森焜公司颁发《设置医疗机构批准书》，经核准同意森焜公司经营医疗美容门诊部，选址为上海市浦东新区XX路XX号XX、XX室，批准书有效期至2018年12月3日。

一审审理期间，侨福公司撤回了要求森焜公司向其支付违约金1,874,001.24元的请求。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。森焜公司提出解除双方签订的租赁合同，侨福公司对解除不持异议，双方已于2018年3月30日办理了系争房屋的交还手续，由此一审法院确认双方就系争房屋签订的租赁合同关系予以解除。对合同解除的依据及时间，森焜公司以侨福公司出租楼面消防通道被违规占用，致使森焜公司装修设计方案无法通过相关部门审批，合同目的无法实现为由，要求确认侨福公司收到解除函之日予以解除，对此一审法院认为，森焜公司提出租赁合同约定，出租方交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的或出租方交付的房屋存在缺陷，危及承租方安全的，承租方有权解除合同。双方争议的部位为系争房屋外，通向其中一个出口的通道，该疏散通道被案外人占用，存在消防安全隐患。根据相关部门的调查处理及意见反馈，内走道上用作疏散的门常开，确保人员疏散不受影响，或者通过恢复内走道，均可排除现有的消防安全隐患，没有证据证明侨福公司或占用通道的案外公司拒绝整改或不予配合的事实，也无证据显示系争房屋状态已致使森焜公司无法使用，合同目的无法实现，因而森焜公司以此作为解除合同的依据，尚不充足，也不符合约定的解除条件，现要求确认双方签订的租赁合同于2018年3月16日予以解除，于法无据，一审法院不予认可。侨福公司对森焜公司提出的解除不持异议，并于2018年3月30日办理了房屋的交接手续，以实际行为确认了合同的解除，由此一审法院确认该日合同予以解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。侨福公司提供的系争房屋本身并无缺陷，但作为商务写字楼整体的空间，与系争房屋相连的通道状况在未恢复通畅前，间接会影响到森焜公司对房屋的使用，为此森焜公司有权利要求出租方侨福公司对通道依照合法状态使用，排除通道被占用的妨碍，但在此情况下，森焜公司应当给予侨福公司合理的期间完成上述事项，并可对期间内不能使用房屋与侨福公司协商租金的减免；而侨福公司在2018年1月收到森焜公司要求整改通道的意见后，应予以积极核实，并明确相应的方案及时间，给予承租方对今后履行的充分预计，避免损失发生或扩大；如双方均有积极意愿促就合同履行，合同目的不存在不能实现，完全有继续履行的条件。由此，现造成合同解除，双方各自存在过错。一审法院对双方提出主张，认定如下：第一、租金；双方2017年10月签约后，约定2018年1月31日前为免租期，森焜公司实际向侨福公司支付2018年2月的租金，双方合同于2018年3月30日解除。现森焜公司要求返还2018年2月的租金，侨福公司要求森焜公司支付免租期间及2018年3月的租金，一审法院认为，房屋交付后，承租人应承担支付租金的义务，但房屋因通道问题影响到森焜公司依约使用，在妨碍完全排除之前，应适当予以减免，同时侨福公司是房屋的权利人及出租方，对系争房屋所在楼层的整体管理及使用存有更大的义务和责任，一审法院综合考量后，对双方的意见均不予支持。第二、租赁物业管理费、电费及相关滞纳金；合同约定，承租人需要承担承租房屋期间所发生的物业管理费及公共事业费，在免租装修期期间，即使租金不承担，也需承担物业费及相关费用的义务。森焜公司要求返还2017年11月1日至2018年1月31日期间的物业管理费及2017年11月的电费，于法无据，一审法院不予支持；侨福公司要求森焜公司支付2018年2月、3月的物业管理费及2017年12月至2018年3月的电费，森焜公司对发生的金额不持异议，于法有据，一审法院予以支持。至于物业管理费及电费的滞纳金，鉴于双方就通道被占用存在争议，上述期间内侨福公司也未完成对通道占用的清除事项，相关费用延迟支付事出有因，故就滞纳金部分，一审法院不予支持。第三，保证金；森焜公司在租赁合同解除后，要求侨福公司返还租赁保证金937,000.62元及物业管理费押金103,618.50元，侨福公司对此不持异议，并无不可，一审法院予以准许。第四，损失及违约金：森焜公司主张要求侨福公司赔偿设计费损失198,000元并承担违约金937,000.62元，一审法院认为，森焜公司并不因通道被占用就具有合同约定的解除权，森焜公司在组织设计人员进场勘验时，通道已呈被占用状况，森焜公司在通道问题尚未解决前便委托专业设计人员出具设计图纸，对之后的费用发生存在预判及抉择；同时，森焜公司在租用系争房屋后与他人缔约行为属自行决策行为，出租方对相应费用的发生不可预见，森焜公司选择终止与侨福公司的租赁合同关系，就与案外人的合同关系如何处理，对费用如何结算，在尚未穷尽相关手段处理完毕前，并未形成实际损失的依据，现依此要求侨福公司承担设计损失及违约金，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。

一审法院据此判决：一、确认上海森焜企业管理有限公司与侨福商务咨询（上海）有限公司就上海市浦东新区XX路XX号XX、XX室房屋所签署的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月30日予以解除；二、侨福商务咨询（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海森焜企业管理有限公司租赁保证金937,000.62元；三、侨福商务咨询（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海森焜企业管理有限公司物业管理费押金103,618.50元；四、上海森焜企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向侨福商务咨询（上海）有限公司支付2018年2月及2018年3月的物业管理费共计69,079元；五、上海森焜企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向侨福商务咨询（上海）有限公司支付2017年12月至2018年3月期间的电费745.28元；六、驳回上海森焜企业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回侨福商务咨询（上海）有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35,032元，减半收取计17,516元，由上海森焜企业管理有限公司负担10,433元，侨福商务咨询（上海）有限公司负担7,083元；反诉案件受理费8,345元，由侨福商务咨询（上海）有限公司负担7,572元，上海森焜企业管理有限公司负担773元。

二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人按约向上诉人交付了系争房屋，上诉人也按约向被上诉人支付了租赁保证金、物业管理费押金和一个月的租金。之后双方因系争房屋外的消防通道被案外人Z公司占用问题而产生争议。上诉人主张，由于该消防通道被违规占用导致其装修设计方案无法通过消防部门审批，合同目的无法实现，故上诉人有权解除租赁合同并要求被上诉人承担违约责任。但不管一审还是二审，上诉人均未提供有效证据证明其装修设计方案未通过审批的原因在于消防通道被违规占用，且从消防部门的反馈意见来看，虽然内走道还未完全恢复，但用作疏散的安全门常开，确保人员疏散不受影响，故上诉人认为合同解除的全部责任均在于被上诉人，本院难以采纳。一审法院根据本案的实际情况确认双方对合同解除均有过错，具有合理性，基于该认定，一审法院对合同解除后果的处理亦属正确，本院予以认同，并不再赘述。故上诉人要求被上诉人支付违约金、赔偿设计费损失，本院不予支持。关于2018年2月和3月的物业管理费及2017年12月至2018年3月的电费，双方于2018年3月30日解除合同并完成交接，故被上诉人要求上诉人承担该期间的物业管理费和电费，有合同依据。上诉人主张其不支付该两笔费用，缺乏依据，本院不予采纳。